Asuminen ja kiinteistöasiat

oikeus-asuminen-kiinteistot

Olemme erikoistuneet asumiseen ja kiinteistöihin liittyvään oikeuteen.

Asuntojen ja kiinteistöjen omistamiseen, ostamiseen, myymiseen ja käyttämiseen liittyy paljon juridiikkaa. Meidän asiantuntemuksemme avulla ehkäiset mahdolliset ongelmat tai saat jo syntyneet ongelmat ratkaistuiksi.

PALVELUT ASUNTO-OSAKEYHTIÖILLE JA OSAKKAILLE

Hoidamme taloyhtiöiden ja osakkaiden erilaisia oikeudellisia asioita ja ongelmia. Kun asiaan tartutaan ajoissa, voidaan ongelmatilanteet jopa kokonaan ehkäistä.  Silti asiat voivat joskus muuttua riitaisiksi, ja silloin asiantuntijan apu on tärkeää.

Useissa tapauksissa asunto-osakeyhtiöllä tai osakkaalla on oikeusturvavakuutus, jonka korvauksen kattavuuden selvitämme toimeksiannon saatuamme.

Tarjoamme asunto-osakeyhtiöille ja osakkaille muun muassa seuraavia palveluita:

  • Yhtiöjärjestysten laatiminen ja muutokset
  • Osakeannit eli osakepääoman korotukset
  • Asuntojen hallintaanotot
  • Yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset
  • Lausuntojen antaminen mm. kunnossapitovastuuasioissa
  • Kunnossapitovastuun jakoon ja yhtiöjärjestyksen tulkintaan liittyvät kysymykset
  • Kosteusvaurioiden ja muiden ongelmien korvauskysymykset
  • Urakkariidat ja sopimusten laatiminen
  • Vuokrasopimusten laatimiset ja purkamiset sekä häädöt
  • Vahingonkorvausasiat
  • Asuntokauppoihin liittyvät reklamaatiot ja korvausasiat
  • Oikeudenkäynnit

Esimerkkihintoja:

  • Yhtiöjärjestyksen muutos alk. 600 € (sis. alv 24 %)
  • Osakeanti alk. 800 € (sis. alv 24 %)
  • Yhtiöjärjestyksen muutos ja osakeanti pakettihinta alk. 1200 € (sis. alv 24 %)

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous

Yhtiökokous on taloyhtiössä ylintä päätäntävaltaa käyttävä toimielin. Yhtiökokoukseen osallistuminen on suositeltavaa, sillä siellä saa tärkeää tietoa ja pääsee myös vaikuttamaan taloyhtiön asioihin. Yhtiökokouksessa asioista päätetään yleensä tavallisella äänienemmistöllä, mutta tietyistä asioista päätettäessä edellytetään määräenemmistöä tai jopa kaikkien osakkaiden suostumusta. Myös yhtiöjärjestyksessä voi olla päätöksentekoon vaikuttavia määräyksiä, jotka poikkeavat asunto-osakeyhtiölaista.

Yhtiökokouksen kutsusta ilmenevät asiat, joista yhtiökokouksessa tullaan päättämään. Kaikki päätettävät asiat tulee olla kutsussa. Osakkailla on halutessaan oikeus käyttää avustajaa yhtiökokouksessa.

Yhtiöjärjestys

Voit pyytää tarjousta yhtiöjärjestysmuutoksesta klikkaamalla TÄSTÄ.

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön ”sisäinen laki”. Se on erittäin tärkeä asiakirja, jonka tunteminen on olennaista hallitukselle, isännöitsijälle ja osakkaille. Yhtiöjärjestykseen kannattaa perehtyä tarkoin jo huoneistoa hankittaessa. Yhtiöjärjestyksessä voi olla muun muassa asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä taloyhtiön ja osakkaan välisestä kunnossapitovastuun jaosta.

Tietyissä asioissa asunto-osakeyhtiölaissa on pakottavia määräyksiä, jotka menevät yhtiöjärjestyksen edelle. Tällaisia saattaa olla erityisesti vanhan asunto-osakeyhtiölain aikana (ennen 1.7.2010) laadituissa yhtiöjärjestyksissä, ja ne liittyvät usein mm. yhtiökokouksen kutsuaikoihin. Jos taloyhtiöllä on vanha yhtiöjärjestys, vaaditaan hallitukselta ja isännöitsijältä siis erityistä tarkkaavaisuutta, jotta lain pakottavia säännöksiä noudatetaan.

Yhtiöjärjestyksen muutoksesta päätetään yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä kokouksessa edustetuista osakkeista ja äänistä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole asetettu muutokselle tiukempaa vaatimusta. Tietyissä tilanteissa vaaditaan jopa kaikkien osakkaiden suostumus. Muutos tulee ilmoittaa kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestystä muutettaessa on erittäin suositeltavaa käyttää asiantuntijan apua.

Kunnossapitovastuun jako

Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty, miten kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä. Yhtiöjärjestykseen voidaan kuitenkin ottaa laista poikkeavia määräyksiä.

Epäselvyyttä aiheuttaa usein se, kuka maksaa kylpyhuoneen kosteusvauriosta aiheutuvat kustannukset. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas vastaa pinnoista ja yhtiö rakenteista ja eristeistä. Jos vika kuitenkin johtuu rakennuksen osasta, joka kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle, on taloyhtiö vastuussa myös pintojen korjaamisesta taloyhtiön perustasoon asti. Yhtiöjärjestyksessä voi olla asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä, jotka pitää tarkastaa kunnossapitotarpeen yhteydessä.

Yhtiökokouksen tekemän päätöksen moittiminen

Mikäli osakas haluaa moittia yhtiökokouksen tekemää päätöstä, täytyy moitekanne nostaa kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Asiantuntijan käyttäminen on erittäin suositeltavaa, jos suunnittelee moitekanteen nostamista. Joissain tapauksissa sovinto voidaan saavuttaa ilman, että asia joudutaan viemään käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Hallintaanottoa koskevissa asioissa moitekanne täytyy nostaa 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös on annettu asunto-osakeyhtiölain mukaisesti tiedoksi.

Mitättömään yhtiökokouksen päätökseen ei sovelleta kolmen kuukauden määräaikaa, mutta mitättömyyteen on kuitenkin vedottava kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika ei ole välttämättä kovin pitkä. Mitättömyyden kohdalla yhtiötä vastaan voidaan nostaa kanne sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen tekemä päätös on mitätön.

 

 

KIINTEISTÖASIAT

Autamme sinua erilaisten asiakirjojen laatimisessa, kun olet myymässä tai ostamassa kiinteistöä. Huolellisella valmistelulla voidaan ehkäistä monet mahdolliset riitatilanteet ja ongelmat.

Jos ongelmia on kuitenkin ehtinyt jo syntyä, autamme sinua niiden ratkaisemisessa. Tyypillisiä kiinteistöihin liittyviä ongelmia ovat esimerkiksi pinta-alasta, rakennusten kunnosta ja rakenteista sekä voimassaolevasta kaavasta tai rakennuskiellosta annetut virheelliset tai harhaanjohtavat tiedot. Ongelmia aiheuttavat myös kiinteistöissä ilmenevät salaiset ongelmat, kuten home- ja kosteushaitat sekä rakennustekniset virheet.

Laadimme kauppakirjoja, maanvuokrasopimuksia, hallinnanjakosopimuksia ja avustamme kiinteistönmuodostamisoikeudellisissa toimissa, kuten lohkomisessa.

Autamme sinua myös kiinteistökauppohin liittyvissä riita-asioissa.

Hallinnanjakosopimus

Kiinteistö voidaan omistaa määräosin, esimerkiksi puoliksi. Hallinnanjakosopimukseksi kutsutaan sopimusta, jossa kiinteistön omistajat tekevät keskinäisen sopimuksen kiinteistön käytöstä ja hallinnasta. Hallinnanjakosopimus on suositeltavaa kirjata lainhuuto- ja kiinteistörekisteriin.

Hallinnanjakosopimus kannattaa tehdä asiantuntijan avulla kirjallisesti ja siinä on mainittava muun muassa sopijapuolet sekä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö. Sopimus voi koskea sekä kiinteistön maa-aluetta että rakennuksia ja se on yleinen esimerkiksi paritalokiinteistöille.

Kiinteistötoimitukset

Kiinteistöjen muodostaminen toteutetaan kiinteistötoimituksilla. Näitä ovat tontin lohkominen, rasitetoimitus, kiinteistönmääritystoimitus (mm. rajankäynti), tontin halkominen ja yleisen alueen tai tilan lohkominen sekä tontinosan lunastus tai tilusvaihto lohkomisen yhteydessä.

Kiinteistötoimituksessa voidaan kiinteistöksi muodostamisen lisäksi määrätä kiinteistöjen rajoja sekä perustaa tarpeellisia uusia rasitteita ja käsitellä vanhoja oikeuksia ja rasitteita. Kiinteistötoimitus tulee vireille hakemuksesta ja me autamme sinua sen tekemisessä.